Credit construcție casă: de ce devizul corect este cheia succesului și nu o pierdere de timp

iunie 17, 2025

Introducere: de la visul unei case la realitatea finanțării – prima capcană de evitat

Visul de a construi o casă proprie, un spațiu personalizat care să ofere confort, siguranță și intimitate, a devenit o aspirație tot mai puternică, în special în contextul post-pandemic.Pentru mulți, acest vis este realizabil prin intermediul unui credit pentru construcție casă, un instrument financiar esențial, dar fundamental diferit și mai complex decât un credit ipotecar standard. Complexitatea sa derivă dintr-un fapt simplu: banca finanțează crearea unui bun care încă nu există.

În acest context, apare un conflict fundamental: dorința firească a beneficiarului de a demara construcția cât mai repede se lovește de necesitatea unei planificări meticuloase, cerută de instituția financiară. Cea mai mare greșeală pe care o poate face un viitor proprietar este să cedeze acestui impuls și să grăbească etapa de planificare, subestimând importanța documentului care stă la baza întregului demers: devizul de lucrări.

Acest articol demonstrează de ce devizul nu este o simplă formalitate birocratică sau o pierdere de timp, ci planul financiar al viitoarei case, cel mai important document care face legătura între proiectul tehnic și finanțarea bancară. O planificare riguroasă, materializată într-un deviz corect, nu reprezintă o amânare a visului, ci, dimpotrivă, cea mai sigură și rapidă cale spre finalizarea cu succes a proiectului. Graba în această etapă inițială este o garanție aproape sigură pentru întârzieri costisitoare și blocaje ulterioare.

Perspectiva băncii: de ce devizul dumneavoastră este cel mai important document

Pentru a obține finanțarea necesară, este esențial ca solicitantul să înțeleagă perspectiva băncii. Instituția de credit nu acționează doar ca un simplu creditor, ci ca un investitor prudent, care își gestionează cu atenție riscurile. În cazul unui credit de construcție, riscul este major, deoarece garanția principală – imobilul – este un activ viitor, a cărui creare este finanțată chiar de către bancă.Din acest motiv, devizul de lucrări devine instrumentul central prin care banca evaluează și controlează acest risc.

Mecanismul de funcționare al acestui tip de credit este diferit. Spre deosebire de un credit pentru achiziție, unde suma este virată integral la semnarea contractului, în cazul construcției, banii sunt eliberați în tranșe.Fiecare tranșă corespunde unei etape specifice a construcției, așa cum este detaliată în deviz și în graficul de execuție a lucrărilor. Înainte de a elibera o nouă tranșă, banca trimite pe șantier un evaluator autorizat pentru a verifica dacă lucrările prevăzute pentru etapa respectivă au fost realizate cantitativ și calitativ.Astfel, devizul nu este doar o listă de prețuri, ci o hartă detaliată pe care banca o urmează pas cu pas pentru a-și debloca propriile fonduri.

Mai mult, valoarea totală a creditului este direct dependentă de acest document. Ofertele băncilor, care pot finanța până la 85% sau chiar 100% din valoarea proiectului, se bazează pe costul total estimat în devizul general. Documentația solicitată de bănci include în mod explicit proiectul tehnic și devizul general de lucrări ca piese centrale ale dosarului de credit.

Un deviz incomplet, nerealist sau realizat în mod amator va fi privit cu scepticism de evaluatorul băncii. Acesta va face o analiză prudentă și, cel mai probabil, va subevalua proiectul, ceea ce va duce la diminuarea sumei pe care banca este dispusă să o împrumute. Prin urmare, un deviz corect nu este doar o cerință, ci o necesitate strategică pentru a obține finanțarea maximă posibilă.

Procesul de creditare implică o serie de documente, fiecare cu un rol specific, însă devizul se distinge prin importanța sa financiară fundamentală.

Document	Scopul pentru bancă
Acte de proprietate teren	Confirmă proprietatea asupra garanției inițiale.
Autorizație de Construire	Atestă legalitatea proiectului și conformitatea cu normele de urbanism.
Proiect Tehnic	Oferă specificațiile arhitecturale și de rezistență ale viitorului activ.
Deviz General de Lucrări	Stabilește valoarea totală a investiției, definește costurile pe etape, justifică suma creditului și constituie baza pentru graficul de eliberare a tranșelor. Este principalul instrument de evaluare a riscului financiar.
Dovezi de venit	Demonstrează capacitatea solicitantului de a rambursa creditul.

Sistemul de eliberare a banilor în tranșe, deși este un mecanism de control pentru bancă, funcționează și ca un indicator de risc partajat. Dacă o etapă nu este finalizată corespunzător, banca oprește finanțarea pentru a nu investi mai mulți bani într-un proiect cu probleme. Acest mecanism îl poate proteja pe beneficiar de a se afunda într-un șantier eșuat, dar numai cu o condiție: ca bugetul inițial, adică devizul, să fi fost corect. Dacă devizul a subestimat costurile unei etape, mecanismul de siguranță al băncii se transformă într-o capcană. Beneficiarul nu poate accesa mai mulți bani pentru etapa respectivă, deoarece „contractul” său financiar cu banca (devizul) stipula un cost mai mic, iar proiectul se blochează.

Devizul de lucrări: planul financiar al casei de vis

Mulți beneficiari privesc devizul cu reticență, considerându-l o formalitate complexă. O analogie simplă, dar puternică, evidențiază absurditatea acestei perspective: nimeni nu și-ar lăsa mașina într-un service care refuză să ofere o estimare detaliată a costurilor pentru piese și manoperă, deși valoarea reparației este infimă în comparație cu cea a construcției unei case. Devizul este exact acest lucru: o traducere a planului arhitectural într-un plan financiar concret și detaliat, o listă a tuturor proceselor de construcție, cu cantitățile și costurile aferente.

Un deviz profesionist este structurat ierarhic, pentru a oferi claritate și control:

Devizul General: Este documentul principal care stabilește valoarea totală estimată a investiției. Acesta este împărțit pe capitole de cheltuieli, cum ar fi obținerea terenului, proiectare, construcții și instalații, organizare de șantier și alte costuri.
Devizul pe Obiect: Detaliază costurile pentru componente distincte ale proiectului. De exemplu, într-o investiție pot exista devize separate pentru construcția casei, pentru realizarea împrejmuirii sau pentru branșamentele la utilități.
Listele cu Cantități de Lucrări (Formularul F3): Reprezintă cel mai detaliat nivel. Aici sunt defalcate operațiunile specifice (ex: săpătură, turnare beton, zidărie), cu cantitățile necesare de materiale, manoperă, utilaje și costurile de transport.Acesta este motorul care alimentează cu date corecte întregul deviz.

Un deviz complet trebuie să includă nu doar costurile directe, ci și cheltuielile indirecte, costurile pentru organizarea de șantier și, un element esențial, capitolul de „Cheltuieli Diverse și Neprevăzute”. Toată planificarea pleacă de la o evaluare corectă a costurilor. Așa cum am detaliat și în articolul nostru despre rolul devizelor în construcții, acest document este esențial pentru un management eficient al proiectului.

În esență, devizul acționează ca un strat de traducere universal între cele trei părți implicate, care vorbesc „limbi” diferite: beneficiarul (cu visuri și un buget limitat), arhitectul (cu planuri și viziune estetică) și constructorul (cu resurse concrete – muncitori și materiale). Un deviz profesionist standardizează comunicarea și se asigură că toți participanții lucrează pe baza aceluiași scenariu financiar și logistic, prevenind neînțelegerile și costurile suplimentare nejustificate.

Costul ridicat al grabei: pericolele unui deviz incorect

Impaciența de a începe construcția poate duce la acceptarea unui deviz superficial, o decizie cu consecințe financiare catastrofale. Riscurile nu sunt doar teoretice, ci concrete și cuantificabile.

Riscul 1: Capcana subevaluării

Un exemplu clar ilustrează acest pericol: să presupunem că valoarea reală a proiectului este de 100.000 euro. Din cauza unui deviz slab documentat, evaluatorul băncii, acționând prudent, consideră că valoarea proiectului este de doar 90.000 euro. Banca va finanța 85% din valoarea stabilită de evaluator, adică 76.500 euro, nu 85.000 euro, cât anticipa beneficiarul. Astfel, solicitantul se trezește cu un deficit de 8.500 euro încă dinainte de a începe efectiv lucrările, deficit generat exclusiv de calitatea slabă a devizului.

Riscul 2: Blocajul în mijlocul proiectului

Acesta este scenariul de coșmar pentru orice beneficiar. Imaginați-vă următoarea situație: fundația și structura sunt finalizate, iar banca a eliberat primele tranșe de credit. Urmează realizarea acoperișului. Însă, devizul a subestimat dramatic costurile pentru lemn, izolație și manoperă specializată. Fondurile din tranșa alocată pentru această etapă se epuizează înainte de finalizarea lucrărilor. Constructorul oprește șantierul. Banca, la rândul ei, refuză să elibereze următoarea tranșă, deoarece etapa acoperișului nu este încheiată conform graficului. Beneficiarul ajunge în situația absurdă de a plăti rate la un credit pentru o casă neterminată și expusă intemperiilor, în timp ce trebuie să găsească din surse proprii zeci de mii de euro pentru a debloca situația.

Riscul 3: Coșmarul cheltuielilor neprevăzute

Un deviz profesionist include obligatoriu o linie bugetară pentru „Cheltuieli Diverse și Neprevăzute”, care, conform normativelor, este de regulă 10% din valoarea investiției pentru construcții noi. Aceasta nu este o sumă opțională, ci o plasă de siguranță esențială. Un deviz realizat în grabă omite frecvent acest capitol. Atunci când apare o problemă neașteptată – descoperirea unei roci în timpul excavațiilor, o scumpire bruscă a materialelor, o modificare de proiect – nu există niciun tampon financiar. Întregul buget este dat peste cap, iar proiectul riscă să intre în colaps. Un deviz profesionist va include întotdeauna un capitol dedicat pentru cheltuieli diverse și neprevăzute, care acționează ca o plasă de siguranță financiară. Omiterea acestuia este un semnal de alarmă major.

Riscul financiar nu este liniar, ci exponențial. O eroare mică în deviz, cum ar fi o subestimare cu 20% a costului acoperișului, nu înseamnă doar că beneficiarul trebuie să găsească acei 20% lipsă. Înseamnă oprirea proiectului, ceea ce declanșează o cascadă de alte costuri: penalități contractuale, posibile daune aduse structurii neprotejate, dobânzi plătite la bancă pentru un bun nefuncțional și stresul imens al incertitudinii. Eroarea inițială din deviz este scânteia care aprinde un incendiu financiar de proporții.

Calea profesionistă: asigurarea unui deviz corect fără a pierde timp

Soluția pentru a evita aceste riscuri nu este încetinirea procesului, ci abordarea lui într-un mod inteligent și profesionist. Calea cea mai rapidă și sigură către un deviz acceptat de bancă este utilizarea instrumentelor moderne.

Metodele tradiționale, bazate pe normative de cost învechite (precum cele din anii ’80), nu mai reflectă realitatea pieței și sunt o sursă majoră de erori. Contrastul este evident față de soluțiile digitale, care transformă întocmirea devizului dintr-o corvoadă într-un proces eficient. Platformele software specializate, precum eDevize.ro, nu sunt doar o alternativă la hârtie și creion, ci un instrument strategic pentru a obține acuratețe și viteză.

Beneficiile utilizării unei astfel de platforme sunt multiple:

Acuratețe și prețuri la zi: Aceste programe oferă acces la baze de date extinse, cu mii de norme de lucru și prețuri medii de piață pentru materiale, manoperă și utilaje, actualizate periodic. Acest lucru garantează că estimarea este ancorată în realitatea economică actuală.
Viteză și eficiență: În loc să pornească de la zero, proiectanții sau constructorii pot utiliza șabloane predefinite pentru diverse tipuri de construcții, precum case rezidențiale. Ei trebuie doar să ajusteze cantitățile conform proiectului specific, economisind astfel zeci de ore de muncă.
Profesionalism și transparență: Software-ul generează automat documente standardizate (Deviz General, formulare F1, F2, F3 etc.), într-un format profesionist, exact așa cum se așteaptă băncile și autoritățile. Acest lucru sporește credibilitatea dosarului.
Colaborare facilă: Platformele online permit colaborarea în timp real între beneficiar, arhitect și constructor, asigurându-se că toți au acces la aceeași versiune a documentației financiare.

Așadar, în loc să pierdeți timp cu metode învechite, apelați la soluții moderne. Platforme precum eDevize vă permit să generați evaluări de preț 100% corecte, rapid și eficient, transformând o sarcină complexă într-un proces simplificat.

Adoptarea acestor unelte digitale semnalează un grad înalt de profesionalism. Pentru un beneficiar, alegerea unui arhitect sau a unui constructor care folosește astfel de instrumente este un indicator puternic al seriozității și fiabilității sale. Întrebarea „Ce instrumente folosiți pentru a realiza devizul?” devine un criteriu esențial de selecție. Un răspuns care menționează o platformă profesională este un semnal pozitiv, în timp ce o referire la calcule manuale ar trebui să ridice semne de întrebare.

Concluzie: o investiție în planificare este o investiție în viitoarea casă

Călătoria către casa de vis, finanțată printr-un credit de construcție, nu începe pe șantier, ci la masa de planificare. Un deviz de lucrări detaliat, realist și realizat profesionist nu este un cost, ci cea mai importantă investiție pe care o poate face un viitor proprietar.

Acest document aliniază interesele beneficiarului cu cele ale băncii, minimizează riscurile financiare și logistice și se asigură că proiectul nu se transformă dintr-un vis într-un coșmar financiar.

Prin urmare, înainte de a intra în orice bancă și înainte de a semna un contract cu orice constructor, este imperativ să se insiste asupra unui deviz complet, creat cu instrumente profesionale. Discutați cu arhitectul și constructorul despre utilizarea unor platforme specializate. Diligența arătată astăzi este garanția liniștii și a satisfacției de a locui, în viitor, în casa la care ați visat.

Încearcă eDevize gratuit timp de 5 zile

Surse:

Distribuie articolul:

Alte articole pe care poţi sa le citeşti